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아파트는 끝났다

트렌드 밥

로제타 출판|2011.09.01

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시리즈 가격정보
전자책 정가 2,900원
구매 2,900원+3% 적립
출간정보 2011.09.01|EPUB|0.42MB
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책소개

부동산시장이 저물고 있다!
다음 10년, 우리는 어디로 눈을 돌려야 하는가?


지난 10년 동안 부동산투자는 가장 효과적인 투자방법이었다. 한국의 주택가격은 줄곧 상승일로에 있었다. 수도권지역은 더 상승했고 서울시는 그보다 더 상승했으며, ‘강남’이라고 불리는 강남구, 서초구, 송파구의 가격 상승은 정말 눈이 핑 돌 정도로 대단했다.
IMF금융위기에서 약 10% 정도 가격이 하락했던 서울의 주택시장은 그 기간을 제외한다면 꾸준하게 상승했다. 1986년 1월 서울의 단독주택, 연립주택 그리고 아파트의 가격을 각각 100으로 가정했을 때, 22년 후인 2008년에는 단독 173%, 연립 194%, 아파트 467%로 올랐다. 22년 동안 단독주택과 연립주택은 대략 2배 정도 상승했고, 아파트는 4배 반이 넘게 상승했다는 의미다. 그러나 2006년 이후, 소폭의 상승과 하락을 반복하면서, 주택시장은 완만한 하향세를 보이고 있다. 과연 한국의 부동산이 지금의 정체상태에서 벗어나 다시 상승국면으로 진입할 수 있을까?
이 책은 우선 지난 10년 동안 한국의 재테크의 핵심이었던 부동산-아파트에 대한 흐름을 살펴보면서, 앞으로의 10년 동안에도 여전히 재테크의 강자로 살아남을 수 있을지 분석하고 있다. 그리고 지금껏 일부 사람들에게만 사랑을 받았던 주식, 채권, 파생상품, 현물과 외환투자에 대한 장단점과 실제 투자성공 가능성을 분석했다.


위기는 올 것인가?

2008년, 자본주의의 본거지 미국, 특히 월 스트리트에 큰 위기가 온다. 주택시장은 급격한 하락세를 맞이했고, 그 주택시장을 근거로 만들어진 파생금융상품들에서 사고가 나면서 많은 금융회사들이 문을 닫았다. 프레디맥(Freddie Mac)이나 페니매이(Fannie Mae) 같은 모기지 대출 전문회사는 국영기업이 되었다. 150년이 넘는 전통의 리먼 브러더스(Lehman Brothers Holdings)가 문을 닫았다.
서브프라임 모기지(Subprime Mortgage)’사태라고 흔히 말하는 이 위기 이후, 다시 경제학의 예언가들이 언론과 서점을 점령했다. 대붕괴, 공황, 하이퍼-인플레이션(Hyper-Inflation)을 말하는 그들은, 네덜란드의 튤립 열풍과 뉴욕의 1929년 대공황 직전과 지금이 얼마나 닮아 있는지 주장한다. 과연 그들의 주장대로 조만간 1929년 대공황에 준하는 위기가 올 것인가? 필자들은 위기가 올 수도 있고 안 올 수도 있다고 생각한다. 그러나 ‘절대로 올 수밖에 없다’거나 ‘절대로 오지 않는다’라고는 생각하지 않는다. 미래는 누구도 단언할 수 없기 때문이다.


전 세계가 아우성을 지르고 있다

1980년대 말 3저 호황기(低금리, 低달러, 低유가)가 지나고 일견 평온한 시절을 보내던 한국은 1997년 말에서 98년 사이에 큰 금융위기를 맞는다. 채무를 지급하지 못하고 나중으로 미루는 모라토리움을 선언한 것이다. 그리고 IMF의 구제금융으로 겨우 국가부도를 모면했다. 아니, 국가부도를 한 번 선언했었다고 표현하는 게 더 정확할 것이다. 그 이후 한국은 신용카드 대란, IT버블, 급격한 아파트 가격상승과 같이 2~3년을 주기로 계속되는 풍랑 속에 살고 있다.
유로존(Eurozone)에 속하는 돼지들(PIGS: Portugal, Italia, Greece, Spain)은 회복이 불투명하고, 일본은 얼마 전 초대형 쓰나미에 이은 핵발전소의 멜트다운(Meltdown)으로 국가 전체가 그로기 상태다. 미국의 지방자치단체들은 공무원의 임금을 지급하지 못할 정도로 재정악화가 심하며, 미국이 발행한 국채가 14조 달러를 넘어서 ‘8월 디폴트’설이 솔솔 나오는 실정이다. 미국의 국채 14조 1940억 달러는 2011년 5월 환율 기준으로 한국 원화 16,005,083,004,180,000원이다. 이제 세계 어느 나라에서 어떤 일이 벌어진다고 해도 놀랍지 않다.


팽창할 대로 팽창한 주택시장의 버블

자본주의 역사 250년 동안 무언가에 대해 투자하기 위해서 빚을 지는 것이 보편적이 되는 상황은 곧 ‘버블’이라는 증거였다. 그러나 투기의 버블 가운데 놓인 사람들은 언제나 그런 경고를 무시했다. 1990년도의 일본에서도, 2004년도의 미국에서도 부동산 구입을 위해서 빚을 지지 말라고 경고를 하면, 모두 ‘세상물정 모르는 소리 하지 말라’는 답이 돌아왔다.
이렇게 끝없이 상승의 한길로 갈 것 같던 주택시장이 최근 정체기를 맞고 있다. 약 1천만 명이 사는 서울에는 약 300만 채의 주택이 있으며 그중에서 3분의 1인 100만 채 정도가 아파트다. 서울시보다 약 100만 명 정도 인구가 더 많은 경기도에도 100만 채 정도의 아파트가 있다. 그 아파트들이 지금 모두 정체상태에 머물러 있다. 주식투자의 용어를 빌리자면 서울 강남3구의 최고점은 2006년에 찍은 후 5년째 횡보 혹은 소폭의 하락을 기록하고 있다. 서울 전체의 아파트를 기준으로 하자면 2008년 전고점(前高點)을 찍은 후 3년째 가격이 정체상태다. 반면에 아파트의 공급처인 건설업체들의 부도율은 급격히 상승하고 있다.
건설업체들이 신축공사를 하면서 금융회사에서 돈을 빌리는 ‘프로젝트 파이낸스(Project Finance)’ 대출의 부실비율이 이미 18%를 넘어섰다. 일반 가계대출의 부실 비율이 0.2~0.7%인 것과 비교하면 매우 높은 수치다. 부동산시장의 침체가 건설업체의 도산으로 이어지고 있으며, 그 악영향이 이제는 금융권으로 부실이 퍼져가는 모습이다. 전문가들은 극단적인 부동산 폭락에서부터 세계적인 금융위기에 따른 단기적인 조정이라는 분석까지 다양하다. 과연 부동산, 특히 주택과 아파트에 대한 투자는 이제 그 투자가치를 상실한 것일까?


앞으로 10년을 내다본다

이 책의 앞부분에서는 부동산, 특히 수도권 주택시장의 앞으로 10년간의 모습을 살펴볼 것이다. 인구변동과 같이 확실하게 예상이 가능한 분야도 있고, 그렇지 않고 예측을 통한 몇 가지 시나리오가 섞여 있는 부분도 있다. 미리 스포일러를 좀 노출하자면 2011년부터 2021년 사이의 10년 동안 부동산-주택시장의 경기는 잠시 잠깐의 반등이 포함된 대세하락이 이어질 전망이다. 이 책의 나머지 절반의 부분에서는 이 시점에서 대안으로 제시할 수 있는 다른 재테크 방법을 종목별로 짚어보았다. 가장 기초적인 은행에 저축하기부터, 가장 난해한 해외 원자재선물시장에 투자하기까지 두루 훑었다.

목차

[아파트는 끝났다]

0-0 새로운 시즌을 준비한다

1-0 저무는 부동산, 위험한 아파트

1-1 적정한 부동산 가격은 존재하는가?
1-2 경제활동 인구가 줄어든다
1-3 빚을 내지 않으면 구입할 수 없다
1-4 용적률과 PIR의 비밀
1-5 검은 폭죽이 주변부에서 터진다
1-6 공급 못지않게 수요도 중요하다
1-7 애정의 자산에서 증오의 대상으로

2-0 아파트 이후의 유망한 재테크

2-1 주식계열 - 유망하지만 위험도 공존
2-2 채권계열 - 안전성과 수익성이 함께
2-3 은행예금 - 환금성과 편의성
2-4 기타파생상품 - 과도한 환율리스크
2-5 위기발생의 시나리오

3-0 경기침체기간에 맞는 재테크 방법을 찾자

저자소개

트렌드밥 Trend Bob notrendbob@gmail.com

비즈니스 및 정보통신 트렌드와 그로 인해 현대인이 겪는 삶의 변화에 주목하여 연구하는 프로젝트 그룹이다. SF소설과 영화평론을 쓰는 작가 듀나(DJUNA)에게서 컨셉을 따오고, 애니메이션 스폰지밥(spongebob)에서 이름을 차용했다. 한 명의 전담 작가와 3명의 현직 마케터로 구성된 트렌드밥은 같은 대학교를 졸업한 선후배 사이다. 두꺼운 단행본보다는 짧고 간결하게, 신문방송의 기사보다는 깊고 전문적인 내용을 목표로 글쓰기를 하고 있다.

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